본문 바로가기

블로그(경제외)

서울.수도권 아파트 호가 치솟고 vs 지방 아파트 미분양 치솟고





호가 치솟고 VS 미분양 치솟고


                                                                                                                          2019-11-25


연일 호가가 치솟는 서울·수도권 도심과 달리 지방 미분양 주택 증가세가 꾸준하고, 완공 이후에도 빈집으로 남아 이른바 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양까지 늘어나고 있는 것으로 조사됐다. 전국 미분양 물량은 6만 가구로, 물량의 83.9%가 지방에 집중돼 있다. 지역 경제 침체로 인구가 빠져나가고, 서비스업이 악화되면서 주택시장이 침체되는 악순환이 반복되고 있는 것이다.


문 정부 지방 미분양 꾸준히 증가


문재인 정부가 출범 이후 서울 집값을 잡겠다며 규제 정책을 17번이나 쏟아내는 동안 지방의 미분양 주택은 꾸준히 증가했다. 국토교통부에 따르면 문재인 정부가 출범한 2017년 5월 기준 지방의 미분양 주택은 총 4만1624가구였다. 하지만 올해 9월 기준 5만396가구로, 9000여 가구 가까이 증가했다.


악성 미분양인 준공 후 미분양 주택도 늘었다. 2017년 5월 6845가구였던 지방의 준공 후 미분양 주택은 지난 9월 기준 1만5808가구로 2배 이상 증가했다. 지역별로 경남이 9040가구에서 1만3903가구로, 지방에서 유일하게 1만 가구가 넘었다.


부산 836→4562가구전남 979→1875가구강원 3013→7797가구대구 383→1550가구울산 713→1345가구제주 971→1161가구로 미분양이 늘어났다.


악성 미분양으로 간주되는 준공 후 미분양 물량이 2020년 최대 3만호까지 늘어날 수 있다고 경고도 나왔다. 한국개발연구원(KDI)이 지난 8월 내놓은 '우리나라 주택공급의 문제점과 개선방향' 보고서에 따르면 2019년 준공 후 미분양 물량이 최대 2만5561호, 2020년이면 3만51호에 이를 것으로 추산했다.


미분양 급증세는 2015년 집중된 주택공급 급증에 따른 것으로 풀이된다. KDI가 아파트 분양물량과 미분양의 상관관계를 분석한 결과 분양 물량이 10% 증가하면 3년 뒤 준공 후 미분양 물량이 3.8% 증가하는 것으로 나타났다.


특히 미분양 증가에 따른 지방 주택시장 침체 문제는 금융과 떼려야 뗄 수 없다. 미분양으로 인한 주택시장 침체가 가계 연체율 상승과 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 등 금융 리스크로 이어질 가능성이 높다.


집값이 하락하고 가계의 지급 능력이 떨어지면 연체가 발생하는 등 부실채권이 늘어난다. 미분양이 증가하면 PF대출 부실에 따른 보증사고 위험이 커진다. 지방 주택시장의 침체는 금융 리스크 확대로 이어질 수밖에 없는 구조다.


경기 침체 등으로 집 사고 대출금 갚지못한 집주인 적지않아


한편 최근 지방 미분양과 '깡통전세'가 증가하면서 올해 주택분양보증과 전세보증금 반환보증 등 주택관련 보증사고가 급증했다.13일 국회 국토교통위원회 송석준 자유한국당 의원이 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출받은 보증사고 현황에 따르면 올해 8월말 기준 보증사고 건수는 총 1888건, 보증사고 금액은 6617억원에 달했다. 이는 2014년 이후 발생한 보증 사고로는 건수와 금액 모두 최대 규모다. 특히 주택사업자를 대상으로 한 기업 보증사고 규모는 올해 8월 말 현재 26건, 3223억원으로 건수는 아직 지난해(54건)보다 적지만 금액은 지난해(699억원)의 4.6배, 2017년(133억원) 대비 24배로 증가했다.


경남지역 건설업체인 흥한건설의 기업회생절차 개시로 올해 초 경남 사천시 '사천 흥한에르가 2차'가 분양보증 사고 사업장으로 처리된 영향이다.이 아파트는 1295가구의 대단지로, 전체의 30%가량이 미분양되고 정부의 대출 규제 강화로 중도금을 제때 못 내는 계약자가 발생하면서 보증사고로 이어졌다.이 사업장에서만 분양보증 2022억원, 프로젝트파이낸싱(PF)보증 280억원 등 보증사고 금액이 250억원을 넘고, 현재까지 997억원의 대위변제가 이뤄졌다.'깡통전세' 증가로 커지면서 개인보증 사고도 2014년 이후 최대 규모를 기록했다. 올해 8월 말 현재 개인 보증사고 금액은 총 3394억원으로 이미 작년 한 해(2629억원) 보증 사고 금액을 훌쩍 뛰어넘었다. 2017년(927억원)에 비해서는 6.2배 수준이다.


유형별로 전세보증금 반환 보증 사고가 899건, 1962억원으로 가장 많았다. 전셋값 하락으로 집주인으로부터 전세보증금을 제때 돌려받지 못하는 세입자가 늘면서 8개월 만에 2천억원에 육박하는 보증사고가 발생한 것이다. 전세보증금 반환 보증사고는 2013년 제도 도입 이후 2015년까지 보증사고가 1건에 불과했으나 2017년 33건·74억원, 2018년 372건·792억원 등으로 계속해서 증가하는 추세다.


전세보증금 반환에 이어 주택구입자금 대출 보증사고가 575건, 927억원으로 두 번째로 많았다. 저금리에도 불구하고 집값 하락, 경기 침체 등으로 집을 사고 대출금을 갚지 못한 집주인이 적지 않다는 방증이다. 송 의원은 "보증사고가 급증한 것은 정부 부동산 정책에 대한 실패로도 해석된다"며 대책 마련을 촉구했다.