경매 동향

        경매동향

2019-01-30

지난 16일 서울중앙지법 경매법정. 서울 서초구 반포동의 래미안퍼스티지(전용 84㎡)가 감정가 23억원에 경매 진행됐으나 응찰자는 한 명도 없었다. 지난해 9월만 해도 27억원에 거래됐던 주택형인데, 이보다 4억원이나 낮게 나온 경매 물건에도 사겠다는 사람이 없었던 것이다.

 지난 28일 진행된 서울 송파구 신천동 진주아파트(전용 82㎡) 경매 역시 감정가 13억3000만원에 진행됐으나 유찰됐다. 대표적 재건축 추진 아파트로 지난해 10월 같은 주택형이 17억5000만원에 거래됐던 곳이다. 이 경매 물건들은 오는 3월 현 감정가보다 20% 이상 내린 가격으로 2회차 경매에 부쳐진다.

◇서울 아파트 경매에 평균 응찰자 수 4.3명… 7년 만에 최저치

정부의 9·13 부동산 대책 이후 서울의 주택 거래량이 큰 폭으로 줄고, 가격도 주춤하면서 주택 경매시장 역시 급속히 냉각되고 있다. 법원경매 정보업체 지지옥션에 따르면 이달(1~28일) 경매에 나온 서울의 아파트 평균 응찰자 수는 4.3명으로 지난 2012년 7월(4.1명) 이후 7년 만에 최저치를 기록했다. 지난해 9월 12.3명에 달하던 평균 응찰자수는 지난달 7.1명까지 줄었고, 이번 달에는 5명 미만으로 떨어진 것이다.

응찰자 수가 줄며 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율) 역시 대폭 하락했다. 지난해 100%를 넘었던 서울의 아파트 평균 낙찰가율은 이달 97.3%까지 떨어졌다. 경매 아파트 감정가는 통상 시세의 80% 수준에서 결정된다. 낙찰가율 100%로 낙찰받는다고 해도 시세보단 저렴하게 집을 산 셈이 된다. 지지옥션 측은 "특히 지난해 많이 올랐던 강남 3구(강남·서초·송파구) 아파트의 경우 이번 달 낙찰가율은 90.8%에 불과하다"며 "강남의 인기 아파트도 유찰이 속출하는 실정"이라고 했다. 실제 28일 현재 서울의 주거시설 경매 진행 건수는 총 363건에 달했다. 지난해 9월만 해도 214건에 불과했지만, 유찰되는 경매 물건 등이 늘며 그 수가 큰 폭으로 증가한 것이다.

◇"경매 유찰 잦다보면 일반 주택시장 시세 역시 하락할 것"

서울 경매시장 위축의 직접적인 원인은 9·13 대책에 포함된 강력한 대출 규제에다 세금 부담 증가가 맞물렸기 때문으로 보인다. 경매시장의 경우 일반적인 주택시장과 달리 투자 목적으로 집을 사는 유주택자 비중이 높다. 이들은 그동안 낙찰가의 80% 가까이 대출받을 수 있었다.

그러나 부동산 규제로 집 가진 사람의 신규 대출이 어려워지며 경매를 통해 집을 사는 것 역시 부담스러워진 것이다. 또 다주택자의 양도소득세·종합부동산세 중과(重課), 주택 공시가격 인상 등으로 세금 부담이 커진 것 역시 경매를 통한 주택 투자 수요를 줄이고 있다.

여기에 가격 요인도 있다. 지금 경매시장에 나오는 주택의 감정가는 6개월 전에 감정가가 정해진 물건들이다. 상대적으로 집값이 비쌀 때를 기준으로 감정가가 형성되다보니 투자자 입장에선 매력이 떨어지는 측면도 있다.

장근석 지지옥션 팀장은 "서울 집값이 하락할 것으로 보는 상황에서 시세와 비교해 별로 싸지도 않은 경매 물건을 무리해서 사지 않으려는 탓도 있다"고 했다. 부동산업계 관계자는 "경매가 유찰되며 상대적으로 낮은 가격에 낙찰이 이뤄지다보면 일반 주택시장 시세에도 영향을 줘 주택 가격도 하락할 것으로 보인다"고 했다.