주택담보 대출 규젱의 영향은?

담보대출 규제의 역설

2018-11-07

대출규제가 강화되면서 개인 대신 법인이 부동산을 사들이는 사례가 최근 두드러지게 늘고 있다. 정부가 개인을 타깃으로 대출 장벽을 높이면서, 상대적으로 규제 영향이 덜한 법인이 부동산을 보다 적극적으로 매수하고 있는 것이다.

6일 법원경매 전문업체 지지옥션에 따르면 올해 10월 1일부터 31일까지 법원경매에서 낙찰된 아파트 64건 중 법인이 낙찰받은 건수는 15건으로, 전체의 23%를 차지했다. 1년 전인 지난해 10월에는 서울 아파트 전체 낙찰건수 45건 중 단 1건만 법인이 낙찰받고, 나머지는 모두 개인 낙찰자였다. 1년 전과 비교하면 법인 낙찰 비율이 크게 늘어난 것이다.

아파트뿐 아니라 꼬마빌딩도 마찬가지다. 중소형 빌딩 전문업체 리얼티코리아에 따르면 올해 3분기 손바뀜이 이뤄진 중소형 빌딩은 총 265건인데, 이중 32.1%(85건)를 법인이 사들였고 개인 매수건은 67.5%(179건)였다. 지난해 3분기 법인 매수 비율이 24%(313건 중 76건)였던 것과 비교하면 차이가 제법 난다. 이 시기 개인은 232건(75%)을 사들였다.

최근 부동산 대출이 특히 개인을 중심으로 겹겹이 강화되면서 개인보다는 법인이 상대적으로 부동산을 사는데 어려움이 덜하기 때문으로 풀이된다. 법원경매의 경우 매매사업자법인으로 아파트를 낙찰받으면 투기과열지구라도 제1금융권에서 낙찰가의 80%까지 대출을 받을 수 있지만, 개인은 지난해 8·2 대책 이후 강화된 담보인정비율(LTV) 때문에 40%까지만 대출을 일으킬 수 있다. 이자만 먼저 낼 수 있는 원리금균등상환대출도 개인은 막혔지만 법인은 여전히 가능하며, 필요경비로 인정받기도 쉬워 절세도 가능하다.

빌딩의 경우 올해 3월 26일부터 개인 임대사업자가 건물을 담보로 대출을 받으려면 연간 임대소득과 이자비용을 감안한 임대업이자상환비율(RTI) 규제를 받지만, 법인은 이런 규제도 피해간다. 금리를 낮게 받을 가능성도 더 크다.

오동협 원빌딩 중개법인 대표는 "올해 RTI가 적용된 이후 개인은 매매가 대비 50% 정도만 대출이 나오지만 법인은 RTI와 무관해 종전처럼 70~80%까지 대출이 나온다"면서 "자금력이 달리는 개인이 대출을 끼고 빌딩을 사기가 전보다 더 힘들어졌다"고 말했다. 이 때문에 최근 들어서는 지인들끼리 법인을 만들어 부동산 투자에 나서는 사례도 나타나고 있는 것으로 알려졌다.

박은영 지지옥션 선임연구원은 "9·13 대책 이후 서울 아파트 경매 열기가 다소 식었지만 투자 수요는 여전하다"면서 "정부 대출 규제가 무주택자와 서민들이 집을 사는데 불편하게 만들었을 뿐"이라고 지적했다.